金碧花園第一期項目在羊城農藥廠的背景下並不被看好，但其掘地三尺，重新填埋新土的決心，再加上許家銀繼續采用珠島一期小戶型、低單價的快進快出模式，提出了“當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年受益”的奮鬥目標。


    最終金碧花園一期幫助恆大地產迴款8000萬元。


    在金碧花園第一期項目開發建設的過程中，雖然用的是銀行貸款，但許家銀提出堅持一流的規劃設計、一流的工程質量、一流的建設速度、一流的園區環境、一流的配套設施、一流的物業管理等“六個一流”的指導思想。


    繼金碧花園一期推出的325套7層樓的住宅售罄後，二期樓盤共推出252套高層住宅，由於恆大地產進一步注重環境綠化和配套設施建設，金碧花園二期的住宅售價漲到了每平方米3500元，比一期的2800元上漲了700元，上漲幅度高達25%。


    在營銷上，許家銀采取低開高走的策略，他認為，得市場者得人心，在金碧花園的銷售中，針對消費者買漲不買跌的心理，采取了低價入市，然後隨著銷售火爆情況適時調高價位的策略。


    憑借著8000萬元的預售款，恆大地產不僅在羊城站穩了腳跟，而且也獲得了當地政府的良好印象。


    金碧花園項目的成功開發，成為工業大道舊廠拆遷的合作典範。


    工業大道位於羊城海珠區西部，是一條呈西北至東南走向的主幹道，長4.5公裏，北起洪德路，南至南洲路，工廠雲集，名副實其，羊城重型機械廠、羊城鍋爐廠、羊城氣體廠、第一橡膠廠、潔銀日用化工廠、星球輪胎廠、東方紅印刷廠、中國船舶工業物資華南公司、第一紡織廠、羊城硫酸廠、羊城電池廠、羊城造紙廠、羊城農藥廠等都紮堆於此。


    羊城人寧要河北（珠江以北的傳統市區）一張床，也不要河南（珠江以南的海珠區）一套房。


    如今的工業大道還是工廠林立、汙染嚴重、市政配套設施滯後的郊區，羊城有名氣的房地產企業除了順圓地產與眾不同外，萬科地產、保利地產、富力地產、亞樂居地產等一直認為這裏位置偏僻，暫時不適合搞地產開發。


    許家銀看好工業大道的房地產前景。


    順圓地產今年5月和8月耗費巨資接連拍下原羊城造紙廠和原羊城重型機械廠的大片土地，開發順圓花園和順圓廣場，也引起了萬科地產、保利地產、富力地產、亞樂居地產等的關注。


    許家銀和楊林原以為，恆大地產已經在原羊城農藥廠土地上開發成功金碧花園第一期和第二期項目，第一期業主都已經入住，順圓地產等地產商不會對a2002-012地塊有興趣，許家銀從銀行貸款1億元，加上自有資金，希望以低於1.4億元拍下這塊地，作為金碧花園第三期、第四期的項目用地。


    1.4億元的成交價相相當於樓麵價每平達到2642元，金碧花園第二期項目精裝修房的售價是3500元，在其他地產商的眼裏已經沒有升值空間。


    恆大地產競拍成功後，打算用a2002-012地塊抵押，再從銀行貸款1億元，用於第三期、第四期項目的開發。


    隻要現金流有保障，許家銀不擔心資金鏈斷裂。


    隨著金碧花園知名度的提升，許家銀打算也以超乎尋常的速度，用二年左右的時間開發完成，完成恆大地產的發展壯大和規模擴張，進入羊城房地產開發商前5名。


    許家銀誌在必得，但計劃趕不上變化！


    雖然許家銀預感這裏的房價隨著工業大道環境改善會升值，但由於公司資金緊張，隻能快速滾動開發，一旦銷售停止，銀行聞訊，上門迴收貸款，恆大地產將會麵臨資金鏈斷裂。


    由於順圓地產今年投資巨資在工業大道上拍下二大片土地，眾多地產商也盯上了a2002-012地塊，紛紛報名參與競拍。


    自從1999年1月27日，《國土資源部關於進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》施行以後，商業、旅遊、娛樂和豪華住宅等經營性用地，有條件的，都必須招標、拍賣出讓國有土地使用權；其中以獲取最高出讓金為主要目標，以出價最高為條件確定受讓人的，必須公開拍賣出讓。


    恆大地產1997年以500萬元拿到的那塊土地，是通過關係，金碧花園第一期、第二期項目的土地樓麵價每平隻有498元，恆大地產采取低價入市的策略，一炮打紅，賺到了第一桶金。如今想拿到a2002-012地塊，必須參加公開拍賣，在順圓地產集團這頭龐然大物麵前，毫無勝算。


    順圓地產集團一旦拿到這塊地，開發順圓花園，沒有比較就沒有傷害，順圓花園的品牌和順圓物業的服務品質不是金碧花園和金碧花園物業能比的，順圓地產集團今後參加原羊城農藥廠其他土地的拍賣，也不會給恆大地產任何機會。


    一旦競拍土地失敗，金碧花園的長遠規劃泡湯了，前期的大量投入打了水漂，恆大地產損失較大。


    金碧花園第一期、第二期運作成功後，賺到第一桶金的許家銀有些誌得意滿，來到土地拍賣會現場，才認識到恆大地產在羊城地產界也沒有說話的資格，還需要埋頭苦幹，但沒有大片住宅用地，英雄無用武之地。


    “1號1.02億元！”


    拍賣員宣布拍賣規則後，競拍開始，輕車熟路的謝衛民第一個舉起號牌，誌在必得！


    張斌含笑點頭。


    年初，孫健召開順圓地產集團高層會議，預測加入世貿組織後，省會城市的房價會上漲，囑咐張斌在京城、滬海、鵬城和羊城等4個房地產一線城市的市郊購買住宅用地開發順圓花園，在中心城區購買商業用地開發順圓廣場。


    淘寶控股公司按照銀行貸款利息，借給順圓地產集團股份公司200億元，再從銀行貸款100億元，加上自有資金100多億元，用於參加省會城市住宅用地和商業用地拍賣會。