朱載坖和重臣開始商量怎麼處理東南的訴訟問題，雖然現(xiàn)在僅僅是蘇鬆地區(qū)官司風(fēng)起，但是朱載坖很清楚，隨著新政的鋪開，這種官司會在整個東南都大規(guī)模出現(xiàn)的，所以朱載坖必須解決此事。


    朱載坖首先問道：“先代法條，可有談及此事的？”


    先代的法律確實有談及此事的，主要是永佃的退佃，憲宗時期發(fā)布過詔書，百姓退佃，要定立退佃契約，退佃者將租佃之田退還田主，從田主那裏收迴前銀，田主不得留難，退佃契約有效地保證了佃農(nóng)的退佃權(quán)。


    有關(guān)永佃的租佃糾紛，也並非今日才有的，自憲宗起，這種糾紛就是非常之多了，故而朝廷也多次頒布法令，對這種租佃糾紛予以調(diào)整，總得來說，朝廷的法令還是傾向於百姓的，在之前的法令中，朝廷認(rèn)為：佃戶以履行交租的義務(wù)為條件，獲得了世代永遠(yuǎn)承耕的權(quán)利；田主實現(xiàn)征收定額地租權(quán)利時， 履行不得私自撤佃、轉(zhuǎn)佃的義務(wù)。


    朝廷的各項法令也是相對保護(hù)佃戶的，朝廷也多次下令，承認(rèn)佃戶的永佃權(quán)，隻要佃戶依照契約交納定額地租，就能夠永遠(yuǎn)耕佃，不限年月，地主無權(quán)任意增租奪佃，即使土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，佃戶的承佃權(quán)利也不會發(fā)生改變，即賣田不賣佃；佃農(nóng)可以自由退佃。


    這點朱載坖朱載坖也是支持的，但是現(xiàn)在不是是否增加地租的問題，而是由此產(chǎn)生的一田二主的問題。


    佃戶們認(rèn)為，他們向地主繳納了永佃銀，從地主處承租土地，投入一定的人力、物力 進(jìn)行耕種，待土質(zhì)改良後，再典給新的承佃者耕種。 他們除轉(zhuǎn)嫁向原業(yè)主交納的地租外，還要收取烘糞土銀，以作為自己首先承租土地而改良土質(zhì)的報償即所謂的工本，而且他們擁有永佃權(quán)，也應(yīng)當(dāng)分享一部分土地所有權(quán)。


    實際上所謂的一田二主就是佃戶們認(rèn)為自己擁有土地的使用權(quán)，而地主僅僅擁有自己土地的所有權(quán)，朱載坖認(rèn)為這點應(yīng)該予以支持，朱載坖的看法是既然佃戶們繳納了永佃銀，就意味著用地主手中購買了土地的使用權(quán)，官府必須支持佃戶們的這個主張。


    但是現(xiàn)在的主要問題就是地租的問題，因為說白了其實就是朝廷的賦稅該由誰來承擔(dān)的問題。


    對於這個問題，朱載坖的看法是一貫的，就是由地主承擔(dān)，誰擁有土地，誰就承擔(dān)賦稅，這點毋庸置疑，佃戶隻用繳納徭役折色就行了，但是也要保護(hù)地主的權(quán)利，打擊部分刁民。


    朱載坖和重臣們商議之後，得出了幾個結(jié)論，其一就是蘇鬆等處的租佃官司，屬於民間間時常產(chǎn)生的相爭小事，按照《教民榜文》規(guī)定：“民間戶婚、田土、鬥毆相爭一切小事，須要經(jīng)由本裏老人、裏甲斷決，若係奸盜作偽人命重事，方許赴官陳告。這種租佃官司，先由一般交由鄉(xiāng)老調(diào)解，鄉(xiāng)老依據(jù)租佃契約的約定公正處理，責(zé)令訴訟雙方履行各自的義務(wù)，以取得勸民為善、息事寧人的結(jié)果。


    若對鄉(xiāng)老調(diào)解不服，可以上訴官府。


    但是針對訴訟到官府的官司，朝廷就要嚴(yán)格按照法條來審理了，州縣官府務(wù)必以保障佃戶權(quán)益為先，凡是要求違反租約，漲田租的，各級官府不得準(zhǔn)允，一律駁迴，若有無事生非，越級上告者，一概加以嚴(yán)懲。


    有關(guān)一田二主的問題，朱載坖和朝臣們經(jīng)過商量之後認(rèn)為，永佃之後，佃戶就擁有了從地主手中租佃的田產(chǎn)的使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓租佃，但是不能以此為由，抗拒繳納田租，更不能以永佃為由，行霸占、盜賣之實。在這點上，也必須要保護(hù)地主的利益，地主作為田產(chǎn)主人，通過田產(chǎn)獲取田租，必須得到保證。


    若佃戶抗租，地主以此為由告到官府，要求解除永佃的，官府要予以受理，在判決解除永佃時，將佃戶的租子和當(dāng)時的永佃銀、還有佃戶改良土地的工本要一並予以核算，退還佃戶。


    第三，就是以朝廷的名義曉諭東南，重申朝廷新政是為了使得百姓得利的，大原則是地主減租減息，佃戶交租交息，減輕地租，保障朝廷收入。


    第四，就是針對蘇鬆地區(qū)的奸猾小民，以爭訟為業(yè)者，州縣發(fā)現(xiàn)之後將其解送巡撫衙門審斷，一經(jīng)查實，視其情節(jié)之輕重，輕則流放，重則斬立決，不許借機生事，攪擾官府。


    隨即，根據(jù)朱載坖的意思，內(nèi)閣會同三法司製定了租佃則例，通行全國，要求州縣衙門在審理租佃官司時照此辦理。其實這份租佃則例，就是兩個方麵的內(nèi)容，一方麵保護(hù)地主的收租權(quán)和產(chǎn)業(yè)權(quán)，佃戶拖欠地租，地主可借助官府追索地租，亦可撤佃轉(zhuǎn)佃，佃農(nóng)不得自行將田地轉(zhuǎn)賣他人；另一方麵保護(hù)佃農(nóng)的耕作權(quán)，在不負(fù)租的條件下，地主不得隨意撤佃轉(zhuǎn)佃，也不得隨意漲地租。


    同時，對於地租的上限，朱載坖這次也做了規(guī)定，現(xiàn)在大明南方一般是實行定額地租，由地主和佃戶雙方議定，佃戶租種地主土地，不論豐欠，佃戶要按契約議定向地主交納定額地租。在南方，上田每畝定租三石，次田每畝定租一石五鬥，下田每畝定租一石或七、八鬥。北方地區(qū)租額，一般是上田每畝一石以上，次田每畝七八鬥，下田每畝三五鬥。


    這個地租比例其實是非常驚人的，一般都是田地產(chǎn)出的四成到六成，這可比朝廷的田賦高多了，按照大明製度，官田的畝稅為五升三合五勺，民田減兩升，即三升三合五勺，重稅則為八升五合五勺。即便是在蘇州等地，朝廷實施重稅，加上各種加耗，朝廷的田賦最多就占二成左右，而這些地主們一般要求的是五成。


    不僅如此，據(jù)楊繼盛等人的奏報，地主們?yōu)榱吮P剝佃戶，套路多的很，最典型的就是所謂小租，就是指地主利用出租土地向佃戶索取腳米、柴草、雞、鴨、魚、肉、蔬菜、瓜果、以及命佃戶從事抬轎、趕車、挑擔(dān)、做飯、按節(jié)送禮、辦婚喪差事等。